118个项目、3200万平旧改砸向龙岗（附拆迁补，如何争取更高补偿？）
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扣在深圳土地资源上的紧箍咒，决定了城市空间的再开发将持续成为未来主要建设方式之一。自《深圳市城市更新办法》及相应的制度体系出台以来，“更新单元规划”已经成为深圳城市规划管理体系重要的一部分。
市场化力量主导的城市更新，尤其是拆除重建类更新活动，对房地产、对产业升级、对社会经济发展、对空间环境塑造之影响争议不断，。
我们认为，深圳语境下的城市更新，不是感性的城市观察家自说自话的思想高歌，不是城市多元价值破茧成蝶的缩影，甚至不是城市新陈代谢最自然的状态，然而却是一条可被商议和反复的路径，一个差异性主体博弈和共识的平台，一套将微观理性拧成城市发展方向的制度。
提到深圳，大家的第一印象通常都是人多地少，作为深圳面积最大的行政区，龙岗拥有丰富的土地资源。而现在，面对可开发土地的日渐稀少，龙岗也不可避免地走上了旧改的道路。
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截至2016年10月，龙岗列入市计划更新单元118个，拆除用地面积约1734.8万平。已批规划更新单元71个，拆除用地面积约1041.3公顷，开发建设用地约675.9公顷，规划总建筑面积约3223.1万平方米。
数据显示，龙岗已动工城市更新单元45个（67个项目），土地供应用地面积约419.3万平。其中已建成项目建设用地约156万平，总建筑面积约630万平。
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追溯到上世纪70年代，那时的回龙埔远没有现在高楼林立的繁华景象，穷困落后的帽子带了许多年，直到2009年，大运主场馆选址的敲定，让这个位于龙岗中心城大运版图内的小村步入了旧城改造的快车道。当年4月，回龙埔村的两幅总建筑面积达30.9万平方米的居住用地以8亿元高价成功拍卖,回龙埔一举成为当时的“龙岗新地王”，也成为龙岗区“旧改第一村”。
昔日回龙埔
沧海桑田，如今的回龙埔已是一副现代化新城的模样
曾经的老街是龙岗最兴旺的地方，如今变成一大堆小摊贩的聚集地，人多，道路窄，小摊贩故意不让车过，车辆一进去就陷入泥沼，进退两难…现在的老街，或许只有旧改才能拯救了。
其实早在2004年4月，龙岗区2004年第一次旧改领导小组会就审议同意将这一片区纳入旧改项目，并引入了深圳市嘉兴数码科技有限公司、深圳市顺嘉高新建材有限公司、深圳市鑫业投资有限公司和深圳市华昱房地产开发有限公司4家开发主体。2006年10月，龙岗老墟镇改造项目又被列为全市70个历史遗留旧改项目之一。作为深圳最早的旧改项目，为何迟迟没有进展？据网友透露，似乎还是为了拆迁补偿的问题一拖再拖，在深圳这个寸土寸金的地方，旧改成本往往是最大的难题，未来老街旧改将走向何方，让我们拭目以待。
龙腾工业区城市更新规划图
规划17号线（前海——惠州）
中信龙腾工业区旧改(一期)更新面积为69万平方米，更新实施主体为中信华南(集团)深圳有限公司，一二期共改造范围达140万平方米，建筑面积将超过500万平方米。此旧改造项目是继华润夺得68.4万㎡大冲旧改项目——深圳最大城中村旧改后，中信集团获得龙岗龙腾片区一块旧改项目的开发权。因该项目改造范围达140万㎡，继而成功取代华润大冲旧改，荣升为目前深圳最大的城市更新改造项目。
合正龙腾工业区旧改(二期)更新面积为39.31万平方米，更新实施主体为合正房地产集团有限公司，拟更新方向为居住、工业、商业、办公功能。
十三五期间，龙岗区计划完成城市更新拆除用地面积约250公顷，提供公共设施用地约80公顷，新增规划建筑总量约765万平方米，新增商业办公和产业用地建筑面积约330万平方米，城市更新固定资产投资将突破620亿元，而这其中的五大重点项目已经蓄势待发。
黄阁坑工业区地块位于大运新城核心，占地面积约24万平方米，建成后建筑面积为19.37万平方米。
黄阁坑工业区城市更新规划图
龙城爱联A区位于如意路与龙岗大道交汇处，目前该片区已在建和建成的项目共有3个，都是挨着爱联地铁站建设，交通十分便利。
龙城爱联A区城市更新规划图
回龙埔位于龙岗区龙城街道，回龙埔工业区旧改规划以公寓、新型产业为主。
回龙埔新工业区区域图
龙腾工业区项目位于龙岗“大中心城”腹地，紧邻龙岗中轴线核心区，规划拆除建筑面积为66.57万平米，未来将打造一个国际高端的产业集聚圈。
龙腾工业区改造区域规划图
南联圳埔岭片区更新项目位于龙岗大道与龙城南路交汇区西侧，拆迁用地面积126792.8㎡。
南联圳埔岭城市更新规划
在深圳各个区域中，龙岗940.9平方千米的区域面积当仁不让成为了领头老大，而在全深圳近300个楼盘中，龙岗就占了80个左右。从2016年深圳各区域新房成交套数中可以看出，龙岗的新房成交量一直居于全市前列。
在价格方面，龙岗也是新房均价最接地气的区域，2016年1月份，龙岗的新房均价为35582元/平，比起全市均价低了1万块。到了今年9月，这种价差拉大成了2万，9月龙岗新房均价为40739元/平，环比1月份上涨了14.5%，这和其他区域动辄几万块的涨幅比起来，确实算得上是非常”温和”了。
位于龙岗区中心城，毗邻龙园公园，位于新生路与龙园路之间，杨梅岗村落，是目前龙岗区百万体量的旧改项目。
即信义金稻田旧改项目，位于龙岗区布吉罗岗社区，环中线百鸽笼地铁站。
为布吉旧改盘，位于龙岗区南湾街道丹竹头片区，西北侧为地铁三号线丹竹头站，地理位置优越。
卓越星源位于龙岗区平湖街道中环大道与阳光路交叉路口，是平湖大型综合体旧改项目。
远洋新干线是南联小学旧村改造项目，位于龙岗街道南联社区，总拆迁用地面积达16.1万平方米。
心海城项目是坪山区2016年的地标性综合体旧改项目，位于深圳坪山区坪环社区，西邻大万世居，北临东纵路，南临比亚迪路，内夹坪环路。
深圳城市更新进程的加快，不少本地村民的房屋都面临拆迁。但在具体拆迁过程中，很多被拆迁户的权益却受到了侵害，、骗拆等违法行为层出不穷。那么，在拆迁以及过程中，会经常出现哪些“陷阱”呢？
七大陷阱之回迁陷阱
一般拆迁方为了尽快签协议，虽然口头承诺可以回迁，但在拆迁方拟定的拆迁协议文本中，会把“回迁”的字样去掉，那么回迁就不能实现了。
另外，需要特别注意的是，回迁的前提条件是在被拆迁区域要有居住用地的规划，一般表现为规划用地许可证。如果没有，就不具备这个法律基础，就算注明了“回迁”字样，也是不能实现的。因此在签订协议的时候不仅要注意是否有“回迁”字样，并且还要注意是不是具有回迁的法律条件，如果不具备的话，就要特别地小心了。
七大陷阱之空白协议陷阱
空白协议是国家法律严厉禁止的，因为它往往会使弱势一方的利益受损，实践当中，拆迁方有时会做出令人心动的口头承诺，然后让你签订空白协议，拆迁户信以为真，就签上自己的名字，但是协议被拆迁方拿走后，他们会随意填写，与口头承诺相差很大，等拆迁户拿到协议时，方才恍然大悟，叫苦不迭，，赢官司的胜算也不大，这方面的血的教训比比皆是。
七大陷阱之违约责任陷阱
一个好的补偿协议，对拆迁户来讲，越具体越详细对拆迁户越有利。补偿协议当中约定违约金会制约拆迁方不敢违约，拆迁方违约后能够使拆迁户得到较好补偿。但我们会发现，拆迁方给出的协议文本，一般比较抽象笼统，对于违约条款和损失赔偿条款均为空白。
在涉及拆迁户重要利益方面，如安置房交付时间、安置房能否办证、安置房质量是否合格，一定要约定违约责任，并具体约定损失赔偿额的计算方法，不这样做，就不能保护自己的利益。
七大陷阱之不留底陷阱
安置补偿协议是双方协商的结果，每一方都要持有这个协议，实践当中拆迁方会以协议要经过审批为由拿走拆迁户签字和按手印的协议，而迟迟不返还到拆迁户手里，这样做很容易让拆迁方钻了空子。
经常会有这样的事情发生，一是不返还给拆迁户协议，另外就是擅自修改协议，减少合同数额，这就会使拆迁户的利益时刻处于风险之中，，。
因此，拆迁户一定要坚持协议要当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底，如果不是这样做法，就会使自己置于风险之中。
七大陷阱之五证陷阱
国家为了保护拆迁户的利益，颁布法律明确规定，先安置后搬迁，如果房子就近安置不是现房，则拆迁方违法，不能签订房屋安置协议。
退一步讲，即使就近安置，按照国家基本建设流程，一个房屋建设项目必须经历立项、规划、土地、建筑工程施工许可等审批，也就是人们常说的五证审批。如果安置地段不能达到五证齐全，则拆迁户面临极大风险，更不应签协议。
七大陷阱之应该与谁签协议
按照《国有土地上征收与补偿条例》规定，应该由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，除此之外拆迁户与其他主体签订的协议均属违法。有些地方拆迁户会与拆迁办、拆迁实施单位或者是街道办事处等机构签订协议，都存在法律风险，拆迁户一定要瞪大眼睛看清楚。
七大陷阱之有没有签订补偿协议的能力
任何事情都是说起来容易做起来难，即使拆迁户认识到了签订协议的种种陷阱，但是在具体签订协议时，面对经验丰富的拆迁办工作人员时，仍然束手无策。因为实际情况是复杂的，拆迁方的手段花样翻新，防不胜防，拆迁户很难做到灵机应变，因此，最稳妥的方式就是聘请专业的法律人士，来把住最后关口，一失足成千古恨的例子举不胜举。
如何争取多分补偿款?
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2016年国家房屋拆迁补偿标准包括：
一、房屋价值补偿标准；
二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)；
三、停产停业损失的补偿；
四、补助和奖励；
五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿。
因为房屋拆迁实际情况比较复杂，很难通过法律文件直接划分，很多都是需要评估的，有些固定的无法改变，但是有些是可以适当争取的。
1、通过调查和分析查找拆迁方的资质问题，比如建筑用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁方案等相关证件和信息，看对方是否有足够的拆迁资质，这样在拆迁补偿谈判中也能获得更多的主动权。
2、法律规定：“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”从中可以看出，我国征收补偿必须达到市场价格这一合理标准。但实际拆迁补偿中很多是没有达到的，被拆迁方可以提出异议并搜集证据和资料以便和拆迁方更好地谈判。
3、在房屋价值评估过程中，面积、装修等都是参考的条件，被拆迁方如果有担忧，可以另请评估机构帮助评估以供参考。同时多和其他被拆迁业主进行沟通，获取更多的信息。
4、因为房屋拆迁补偿包括：货币补偿和产权置换的补偿方式，被拆迁方可以结合自己的实际情况和市场行情自行选择补偿方案。比如，未来五年房屋升值空间大的，可以偏向选择产权置换，如果是需要流动资金的，可以偏向选择货币补偿。
特别提醒：在拆迁赔偿中既要学会维护自己的合法利益，，，也不可漫天要价。不要将拆迁当做一夜暴富的机会，现今社会致富方式那么多，不要想着走捷径，靠自己劳动所得才能花的更安心!
宋丁
龙岗旧改体量居深圳各区之首，目前恒大、金地、远洋等多家房企都进驻开发，那龙岗在旧改方面的大力发展对于深圳楼市有何影响呢？综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向腾讯房产表示，旧改会释放大量土地和建筑空间，而龙岗是深圳旧村最多的片区，它的旧改势必会增加很多土地资源，对深圳有着很大的贡献作用，而且龙岗房价现在处于深圳楼市洼地，随着旧改的不断推进，还能拉低整个深圳的均价。
宋丁认为，虽然龙岗旧改前景光明，但它的难点在于面大线长，且龙岗旧改项目规模一般很大，要想快速推进的势必会面临很多困难，需要合理合法推进。现在龙岗的旧改正处于一个突破点上，像业主拆迁签约这样的老大难问题，只要能够寻找到各方利益的均衡点，寻找到一个拆迁样本，这样进行下去就不难，宋丁表示，他对于龙岗旧改的前景还是很乐观。
邓志旺
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺则认为，龙岗片区在深圳各个区域中的面积最大，新房供应量也是最大的， 如果可以顺利旧改的话，毫无疑问会对深圳新房供应会起到关键性的作用。
在邓志旺看来，龙岗旧改现在面临很多困境，主要是和业主的洽谈很难平衡，那么在这时候需要一些政府措施的引导，比如将城市更新的权利下方给区级政府，这样有利于城市更新针对性的业务开展，能够有效解决开发商和拆迁业主之间的矛盾。
来源：腾讯房产深圳、深圳商业地产综合整理
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