南海意库：从制造到智造

做为珠三角文化创意产业集群中具有示范作用的项目——招商地产打造的南海意库是中国腾笼换鸟的经典案例，经过了10年的发展，己成为著名创意文化产业示范园区与绿色低碳建筑的典范。

南海意库坐落于深圳蛇口半岛，由原“三洋工厂”6幢老厂房改造而成，10万平方米的南海意库算不上大，但改造后具有典型“包豪斯思潮”的老厂房显然己成为创意产业理想的工作场所。

园区由建筑相关设计类、网络网游设计类、平面广告及营销设计类业态所组成，并辅以形象设计、烘焙创意、时装设计、手工艺创意等商业业态，容纳吸引了一批初创公司、上市公司以及国际知名企业。

2016年11月19日，易居沃顿房地产研修班的同学们来到深圳深入实地参观考察，并由当时南海意库的项目改造负责人王晞从多个方面给大家分享了当初意库“从制造到智造”的过程。

罗马不是一天建成的

创意产业类项目要不得百米冲刺，而是需要耐得住寂寞小步快跑，建设与运营管理同行。

▼ 分期开发

 6年，3期

一期产业升级，腾笼换鸟

二期持续改造，扩大品牌效应

三期商业升级，持续焕发活力

▼ 搭建平台

金融服务平台

展示交流平台

信息发布平台

租赁管理平台

不符合项目定位业态，给钱也不要

▼ 精准定位

重点以境内外建筑、景观、工业设计公司为主，以室内、服装、广告设计类公司为辅。

▼ 细分客户

总部类、专业类、时尚类

招商时做到各类客户合理配置，重点与亮点结合，厚积薄发，保证园区高出租率。

革命就要请客吃饭

创意园区室内外公共空间是否能够给人带来“五感”体验以及配套设施能否给人带来便捷至关重要。

▼ 园区交通

道路口局部变窄，形成“通而不畅”

将小路设置为步行

地面道路设置临时车位

为商业改造预留空间

 ▼ 室外空间

设置园区论坛广场

设置企业展示区域

▼ 停车空间

舍，一层架空停车

得，加层换取办公空间

▼ 室内空间

设置中庭，增加自然采光通风功能

戴上一顶绿帽子

✔ 深圳市建设局绿色建筑试点项目

✔

▼ 釆用技术

1. 温湿度独立控制空调

2.

3. 太阳能光伏发电

4. 太阳能拔风烟囱

5. 雨水收集系统

6. 人工湿地污水处理系统

7. 建筑外围护节能构造

8. 地板、天棚辐射制冷

9. 无机房节能电梯

10. 高效节水用具

11. 节能光控系统

12. 渗水地面             

▼ 环境效益：以三号厂房改造为例

节能量：每年可以节电240万度

节水量：每年节水10000余立方。

效益分析：本项目节能直接增量成本800多万元，按每年节约200万元计算，5年左右可以收回全部增量成本（5.5%利率），水处理直接投入30万元，每年节约水费2万多元，成本回收期达到15年。

南海意库改造过程经历了重重困难，正如王晞所言“改造要比建新难很多，尤其是当无政策可循时…但没有路不可怕，找到方向，走走就有路了。”经过不懈努力南海意库己入住169家企业，年产值为60亿元，利润总额达到17.5亿元，共计缴纳税收5.7亿元，释放出巨大文化生产力。

南海意库己不仅仅是一个成功的文化创意产业园区，同时也是深圳一个商业旅游目的地。设计、创意、文化企业总部的有机产业链，形成了创意界首脑云集的总部集群，同时还具有五星级标准的公园生态办公空间。这里拥有数十家主题餐厅、创意商品铺子、设计师品牌服装、特色咖啡与酒吧，给消费者带来全新的体验感受。

在南海意库游走，你能充分感受到在喧嚣繁华都市里优雅的躲藏于静谧绿色创意空间中的那般暇意。

（本文作者系原上海证大房产执行董事兼执行总裁、上海外滩金融中心·BFC总裁，易居沃顿房地产+组导师）